서울 부동산의 분위기를 빠르게 체크(24년 3월)

잡으로 홍보만 하는 부동산 채팅방은 이제 그만… 부동산 투자에 대한 “진짜” 이야기가 궁금하다면, 당신을 “부동산은 처음이라서”에 초대합니다.(참가코드 : 2024)

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안녕하세요 부동산은 처음이라 샤크입니다.아직 부동산 시장이 전국적으로 좋지는 않아요.특히 ‘매매가격’은 그렇습니다.근데 ‘전세가격’은 반대로 좋아지는 모습이기도 한데요.오늘은 그 중에서도 ‘서울’ 시장을 퀵으로 알아보겠습니다. 시세의 흐름

서울시세그래프 (출처:부동산 지인)

우선 매매는 약보합 또는 약간의 하락 흐름입니다.매매의 시장 강도 또한 0 이하로 다시 떨어지는 모습으로 좋은 방향은 아니네요.반대로 전세가격은 서서히 오르는 모습입니다.다만 전세 강도의 흐름은 매매 강도처럼 꺾이는 분위기인데요.전세가격이 꾸준히 상승할 수 있을지는 지속적인 현장 모니터링이 필요합니다.(제가 최근 파악한 서울 현장은 아직 전세 물건이 부족한 모습이었습니다.) 거래량

서울시 거래량(출처:부동산중개업소)

거래량이 사실상 현재 매매/전세가격 흐름을 1:1로 보여주는 중요한 지표입니다.우선 매매를 먼저 보면 확실히 평균치를 밑돌고 있습니다.2022년에 찍은 최저점 수준으로 다시 내려가는 모양이군요.확실히 ‘매매시장은’ 좋지 않다는 뜻입니다.반대로 집세는 꽤 좋은 거래량을 유지하고 있습니다.월세 거래량이 같이 집계되는게 조금 아쉬운 부분인데요.그럼에도 평균치보다 높은 거래량을 유지 중이라는 점이 현재 전세가격 상승을 이해하는 지표라고 판단하면 됩니다. 미분양

서울 미분양(출처:부동산 지인)

미분양 흐름은 별로 좋지 않습니다.서울에서도 악성 미분양, 즉 준공 후 미분양 또한 일부 있는 모습입니다.과거처럼 엄청나게 쌓이는 분위기는 아니지만 반대로 빨리 소진되는 분위기 또한 다릅니다.사실 이 미분양이 소진되는 시점만 잘 보더라도 어느 정도 ‘상승장의 문턱’을 판단하는 데는 큰 어려움이 없을 겁니다. 신축 수요/입주

서울수요일/입주(출처:부동산 지인)

신축 수요 입주의 관점에서 서울은 사실상 언제나 ‘굿 타이밍’입니다.2024년보다 2025년 입주가 많은 것은 사실이지만 그래도 수요에 비해 부족합니다.물론 많아진다는 것은 ‘전셋값’에 영향을 줄 수는 있기 때문에 2025년에 전세 재계약이 있다면 잘 챙겨야 할 부분입니다.그러나 현 시점에서 볼 때 급격하게 오른 공사비, 금리 상승으로 재건축/재개발이 활발하게 이루어지지 않고 있으며, 이는 분명 엄청난 공급 부족의 시기를 만들어 줄 것입니다.아마 이 타이밍이 서울 시장 상승의 신호탄이 될 수도 있겠네요. (26년?)?27년?) 구축물건의 증감

서울매매구축물건증감(출처: 아실)

서울 전세 구축 물건 증감 (출처 : 아실)

구축 단지의 물건 증감도 알아봐야 할 것 같은데요.이 매물의 흐름이 사실상 ‘거래량’과도 관련이 있는 부분이고, 그래서 ‘가격’과도 관련이 있습니다.역시 매매는 매물이 다시 증가하고 있고 전세는 매진되는 것으로 확인되네요.이렇게 심플하게 보시면 되는 부분이에요. 정리

오늘은 서울 아파트 시장에 대해 바로 알아봤습니다.매달 또는 매주 이렇게 간단하게 봐도 괜찮아요.다만 이 지표들은 모두 ‘과거 지표’이기 때문에 추가로 현장에 나가 확인하는 습관이 매우 중요합니다.현장에 나갈 수 없다면 전화로라도 확인해도 됩니다. (이것은 어느 정도 정보망이 쌓여있을 때의 의미입니다.) 서울은 확실히 ‘전세’가 좋은 흐름입니다.이것은 분명히 투자자들에게 좋은 징조입니다.오늘은 여기까지 하겠습니다.감사합니다。* 네이버 경제/부동산 분야 인플루언서입니다. 아래의 네임카드를 눌러 팬이 되어주세요! (팬하기를 클릭!)

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